원룸 월세 계약시 유의점

원룸 월세 계약시 유의점 

 

보증금이 많지 않은 월세라면 전세와는 달리 위험부담이 높지는 않지만 기본적인 사항은 확인해야한다. 

 

1. 소유주 : 모든 계약은 소유주와 하는 것이다. 등기부의 소유주와 소유주의 신분증을 대조 확인하고 계약을 해야 한다. 상황상 소유주가 못 온다면 계약금과 잔금은 소유주 명의의 통장으로 계좌이체를 해야 한다. 그래야 확실하다. 

 

2. 등기부등본 : 등기부등본을 확인해야 소유주가 확인된다. 또한 등기부에 경매개시결정, 가등기, 가처분의 문구가 있으면 그 계약은 무조건 안된다. 은행융자(근저당)는 크게 상관없지만 가압류나 압류가 있다면 경매로 가기 쉽다. 경매로 가면 세입자도 피곤하니 계약을 피하는 것이 좋다. 

 

3. 기존 세입자 : 말 잘하면 가재도구를 얻어 쓸 수 있다. 주시고 갈 것 없냐고 공손하게 물어봐라. 이야기하다보면 원룸의 문제점도 파악할 수 있다. 

 

4. 원룸 : 중간에 나가야 할 변수가 있다면 단점 없는 무난한 원룸이 좋다. 자신이 필요한 장점 때문에 단점을 무시하고 입주를 하면 계약기간중간에 나가기가 어렵다. 가령 짐이 많아 넓은 방을 구했는데 채광이 불량하다면, 월세를 아끼려고 반지하를 구했다면, 직장 바로 인근이지만 전철에서 멀다면 나중에 다른 세입자를 구하기가 어렵다. 다른 세입자를 구하지 못한다면 원룸에 살건 아니 살건 계약기간동안의 월세를 책임져야한다. 

 

 

계약서 작성을 위한 11개의 요령 

 

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다 

 

주택임대차계약서 작성은 법률행위이다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야한다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야한다. 

 

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라 

 

계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야한다. 

 

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다 

 

직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본이다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것이 좋다. 

 

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다 

 

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없다. 

 

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라 

 

문서화된 약속만이 힘을 발휘한다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 한다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야한다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야한다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 한다. 

 

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라 

 

의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요하다. 호수별로 등기가 있는데 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소와 호수 틀리면 말짱 헛일이다. 

 

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라 

 

단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 있다. 계산방법이나 고지서 확인 여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 한다. 

 

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다 

 

사실 계약금은 적게 걸수록 유리하다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문이다. 현재 거주중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지불하는 것이 좋다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문이다. 

 

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라 

 

부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야한다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서이다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋다. 

 

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라 

 

계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해진다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 계약금 지불을 해야 한다. 

 

11. 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다 

 

대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될 것이 없지만 아닌 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다. 

 

 

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소액임차인이지만 최우선변제를 못 받는 경우 메모

1) 채무초과
주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 훨씬 큰 `채무초과` 상태인 경우는 최우선변제권 적용이 안된다.
임대인은 채무초과가 충분히 의심되는 상황에서 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 것은 비정상적인 거래로 판단한다.
그래서 등기부등본의 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 봐야한다.

2) 경매 예정 + 싼 보증금
경매가 진행될 걸 알면서도 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우는 소액임차인 제도를 악용하여 부당한 이익을 취하고자 하는 사해행위로 본다.
`급전세나`나 `급매물`로 시세보다 저렴하게 나온 경우는 매우 주의해야 한다.

3) 배당이의 소송
집을 담보로 대출해 준 은행이 집주인에게 대출을 해 준 금액 전액을 회수하지 못할 때 선순위인 소액임차인에 대하여 배당이의 소송을 낸다.
배당이의가 들어 온 경우 집행법원은 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보한다.

4) 보증금 증액한 갱신 계약
처음 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

5) 주택가액의 1/2 금액만 우선변제
최우선변제금은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 해 준다.
전체 세입자들의 최우선 변제금의 합계가 경매낙찰금의 1/2을 초과하지 않아야 한다.
초과 시 세입자들은 각각 소액보증금의 비율로 분할변제를 받기 때문에 최우선 변제금을 모두 받지 못할 수도 있다.

5-1)
*전세보증금이 2,500만원이고 경매부동산이 4,000만원에 낙찰된다면,
4,000만원의 1/2의 금액인 2,000만원만 받을 수 있다. 
500만원은 못 받게 된다.

5-2)
*서울에 있는 10개의 원룸으로 구성된 보증금 5,000만원의 다가구주택이 경매로 넘어갔다고 가정해 보자
서울시는 1억1천만원 이하인 보증금일 때 3,700만원까지 최우선으로 변제를 해준다.
소액임차인 최우선 변제금의 합은 3,700만원 x 10개 = 3억7천만원이 된다.
만약 이 집이 4억원에 낙찰되었다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억으로 원룸 10개의 세입자에게 분배되는 것이다. 따라서 보증권 5,000만원 중에서 3,700만원이 아닌 2,000만원만 돌려 받을 수 있게 된다.

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