[부동산] 전세 계약시 확인해야할 것

<계약시 확인해야할 것. 공인중개사의 개입>

1. 내보증금이 안전할 지 안할 지 확인하셔야 합니다.

아파트나 오피스텔(호실마다 주인이 다른)이라면,

(매매시세 X 70%) > {은행융자금(등기부 채권최고액) + 내보증금} 공식안에

들어오면 안전하다고 판단합니다.

원룸/투룸/오피스텔(건물전체의 주인이 같은), 다가구주택이라면 좀더 복잡합니다.

(건물전체 매매시세 X 70%) > {은행융자금 + 선순위보증금 + 내보증금 + (공실 X 최우선변재금)}

공식안에 들어와야 됩니다. (이건 조금 어렵죠)

선순위 보증금이란 "나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계"

최우선변제금이란 "해당지역마다 다른 다른 채권자보다 가장 먼저받아갈 수 있는 돈" 입니다.

내 보증금이 최우선변제금 이내라면, 계산없이 90%는 안심하고 들어가시면 됩니다.

다가구와 비슷한 다세대도 있습니다.

다세대는 원룸/투룸/오피스텔로 건물전체의 주인은 같지만,

등기부가 개별로 존재하는 건물입니다.

이런 다세대건물의 분석은 위의 아파트 분석법과 같지만,

은행융자금(등기부 채권최고액)이 건물전체에 걸쳐 공동저당으로 되어있기 때문에,

실제 내가 살 호실에 얼마의 근저당이 있는지 정확히 파악하기는 어렵습니다.

대략 호실수로 나누면 됩니다. 근저당이 5억인데 20세대라면 2500씩 잡혀있다고

보는 것이죠 (각 호실들의 크기와 조건의 같다고 가정)

이부분들은 중개사들이 확인을 해주어야 합니다.

2. 계약하기

중개사를 통하면 쉽지만, 그래도 확인을 합시다~

서류는

a. 계약서

b. 확인설명서

c. 건축물대장

d. 등기부등본

e. 부동산사무소 공제증서

입니다.

a .계약서에 불리한 특약이 없는지 확인하시구요~

b. 확인설명서에 방향이나 시설물 상태를 체크하십시오~

c. 건축물대장상 불법건축물은 아닌지 확인하시고~(불법건축물은 전세자금대출등X)

(대출안된다는 것 이외에 불법건축물이라도 세입자와는 관계없음)

c. 건축물대장상 용도를 확인하세요.

(근린상가, 사무실, 점포, 창고로 나와있을 수 있음. 전입신고거부할 수도 있음.)

(주택이나 오피스텔이 아니라는 이유로 중개비를 많이 받으려는 분들이 가끔 있음.)

d. 등기부등본상 주인과 실제주인이 맞는 지 확인

e. 중개사고 발생시 책임진다는 부동산의 보험증서(100%책임 안질수도 있음)

(* 중개수수료는 보증금 7000만원일때 28만원입니다.)

3. 이사 전후 전입신고 + 확정일자 하기

계약서들고 동사무소 가셔서, 전입신고하러 왔다고 하면 안내해주실 겁니다.

확정일자도 같이 받아달라고 하세요~

<전입신고 + 확정일자 + 점유> 이 세가지가 되어야! 보증금보호가 가능합니다.

전세등 금액이 크다면, 집주인 동의하에 "전세권설정"을 하셔도 되구요~

집주인이 동의안해주시면 <전입신고 + 확정일자 + 점유> 하시면 됩니다.