[부동산] 전세계약/최우선변제에 대한 질문답변

 안녕하세요... 최근에 전세살던 원룸이 경매로 넘어가... 좀.. 힘든 .. .사람입니다...

 

다름이 아니라.. 최우선변제금이 적용이 되는데 상황이 좀 복잡하네요. 상황은

 

-   최우선 변제금이 경매 낙찰 금액의 50%가 할당되어 최우선 변제금으로 빠져나가는데,

    이때 그 건물의 세입자는 총 9세대이고 그중 3세대는 근저당보다 앞선 순위에있습니다.

    즉

    1순위 : 세입자1, 2, 3

    2순위 : 근저당

    3순위 : 세입자4, 5, 6, 7, 8, 9

    가 됩니다. 세입자 보증금이 경매 낙찰가의 50%가 넘어선 상황입니다. 근저당도 경매 낙찰가 50%의 금액

    을 넘어선 상태입니다. 모든 세입자의 전세금은 2500만이하입니다.

    그런데 여기에서 근저당 보다 앞선 세입자 1, 2, 3의 보증금이 최우선변제에 해당되는 경매가의 50%의

    금액에서 먼저 모두 빠져나가고, 남은 금액을 나머지 세입자 6명이  안분 배당 받는다고 하더라구요.

 

이제 질문은

 1. 근저당보다 앞선 순위의 세입자 1, 2, 3의 보증금이 최우선변제금으로 설정된 경매가의 50%의 금액에서 먼저 모두 빠져나가고, 나머지 금액으로 세입자 4, 5, 6, 7, 8, 9에게 안분배당 되는 것인가요?

이럴경우 세입자 4, 5, 6, 7, 8, 9는 최우선변제금 2200만에서 손해를 보게 됩니다.

 

ps. 무슨... 대학교 시험문제 내듯이 되어버렸네요... 상황이..

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ducky52님의 답변입니다.

채택답변수93 2014.01.27. 16:36

아닙니다.

최우선변제대상인 세입자 간에는

순위와 관계없이 보증금액에 비례하여 안분배당합니다. 

 

다만, 근저당보다 앞선 세입자가 요건을 갖추었다면(주택인도+주민등록+확정일자)

최우선변제가 아닌 '우선변제'로서 보증금을 배당받는 것입니다.

이 우선변제권은 낙찰가의 50%내에서 제한되는 것이 아닙니다.

그러나 우선변제권보다 최우선변제권이 우선입니다.

 

낙찰가격과 선순위 세입자의 보증금 및 근저당 채권최고액 등을 알려주시면

귀하에게 얼마가 배당되는 지 알려 드릴 수 있겠습니다.

 

도움되셨길 바랍니다. ^^

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doumdori님의 답변입니다.

채택답변수892 2014.01.27. 21:09

공인중개사 수준의 지식 없이는 최우선변제 여부와 금액을 알기는 어렵습니다.

질문내용이 상세할수록 좀더 자세한 답변을 얻어낼 수 있는데

질문자는 낙찰가격이나 근저당 금액 등을 자세하게 쓰지 않고 대충 얼버무렸습니다.

그래가지고는 제대로 된 답변을 얻어내기 힘듭니다.

또한 질문자는 지역이 어디인지도 쓰지 않았고, 최초 근저당 설정일이 언제인지도 쓰지 않았습니다.

최우선변제는 지역과 근저당 설정일에 따라 달라진다는 걸 아셔야 합니다.

질문자가 최우선변제금 2200만원을 언급한 것을 보면

과밀억제권역에 소재한 부동산이고 최선순위 근저당 설정일이 2010.7.26일 이후라 여겨집니다.

하지만,

만약 근저당이 2010.7.26보다 이전에 설정되었다면

최우선변제금 상한액은 2200만원이 아니라 2000만원이 됩니다.

일단 질문자가 쓴 대로 과밀억제권역에 소재하는 원룸건물이며 

근저당 설정일을 따져 봤을 때 최우선변제 상한액이 2200만원이라 가정하고 답변하겠습니다. 

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우선, 9세대 세입자의 전세금 각 2500만원을 합치면 2억2500만원인데

그 보증금 합이 낙찰가의 절반을 넘어선다고 했으니........

낙찰가격을 4억4천 정도라고 가정하겠습니다.

그리고 근저당 금액도 낙찰가의 절반을 넘는다고 했으니.......

근저당 금액은 2억3천이라고 가정하겠습니다.

1순위 : 세입자 1,2,3  (보증금 각2500. 전입+점유+확정일자 모두 갖춤)

2순위 : 근저당 (2억3천)

3순위 : 세입자 4,5,6,7,8,9  (보증금 각2500)

                   

위의 순위는 엉터리입니다.

세입자들의 순위는 우선변제 요건을 언제 갖추었느냐에 따라 달라지므로

1순위와 3순위로 크게 분류해서는 안됩니다.

세입자 4,5,6,7,8,9가 모두 확정일자 우선변제권를 갖추지 않았다면 안분배당이 되겠지만

확정일자를 갖춘 사람이 있다면 그는 그 순위에 따라 다른 이들보다 먼저 배당을 받습니다.

자, 그러면 이제 배당순위를 한번 따져보겠습니다.

(세입자 1,2,3은 굳이 배당신청을 할 필요가 없겠지만 배당신청을 했다고 가정합니다.)

낙찰금액 4억4천의 절반인 2억2천을 가지고 소액임차인의 최우선변제금을 배당합니다.

세입자 9명 모두에게 2200만원씩 주면 1억9800만원입니다.

남은 금액은 2억4200입니다.

확정일자 우선변제권을 가진 세입자1에게 300만원을 줍니다. (2500 전액 받고 끝)

다음으로 우선변제권을 가진 세입자2에게 300만원을 줍니다. (2500 전액 받고 끝)

다음순위 우선변제권을 가진 세입자3에게 300만원을 줍니다. (2500 전액 받고 끝)

현재 남은 금액은 2억1천만원입니다.

다음 순위 근저당권자는 받을 금액이 2억3천이지만 남은 돈이 2억1천뿐이라 더 받을 수가 없습니다.

이후의 세입자들 역시 더 받지 못하고  최우선변제로 받은 2억2천이 끝입니다.

설령 좀더 높은 금액에 낙찰이 되어

근저당권자에게 2억3천이 모두 배당된 다음에 1천만원이 남았다 하더라도

나머지 세입자 4,5,6,7,8,9에게 안분배당하는 것은 아닙니다.

확정일자를 먼저 갖춘 세입자에게 우선 배당하고 남는 게 있으면

그 다음 순위자에게 배당하는 것입니다.

(위엣분의 답변도 최우선변제와 우선변제의 차이점에 대해 언급하고 있는 것이며

 질문 자체가 상세하지 않아 더이상 친절한 답변을 못하고 만 것입니다.)

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왠지 모르지만 실제의 경매 사례 같지가 않고

일부러 그러한 예를 머리속에서 가상해 낸 것같은 느낌마저 듭니다.

권리순위와 경매에서의 배당순위에 대한 공부는 대충 인터넷 질문답변만으로 해결되지 않습니다.

체계적인 공부를 하셔야 제대로 알 수 있습니다.

 

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2001.9.15.~ 2008.8.20일 사이에 근저당이 설정되엇을 경우에는

그 근저당권자의 권리도 보호해야 하는 것이므로 근저당 설정당시의 법을 적용합니다.

최우선변제시 왜 기준일을 최초의 근저당설정일에 맞춰서 변제해주는건가요?  

계약은 예를 들어서 2015년 1월에 했는데

왜 최우선변제시 최초의 근저당설정일인 ex 2000년도 기준으로 하는 이유가 뭐예요?

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부동산 임대차 계약을 할때 기본적으로 등기부 등본을 확인하고,

세입자가 이사를 들어오면서 전입신고 확정일자등을 받게 되죠.

이는 임차인이 등기부등본상에 공시된 근저당이 있음을 알고 전입하신 것이기 때문에

근저당 기준일이 기준이 되는 것입니다.

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근저당권자를 보호하기 위함 입니다.

근저당권자는 2000년도에 돈을 빌려 주면서 그 당시 기준으로 계산해서 돈을 빌려 줬는데

2015년 기준으로 배당을 해 주면 늘어난 금액 만큼 근저당권자는 불측의 피해를 입게 됩니다.

따라서 최우선 배당의 기준으로 잡는 말소 기준권리는 최초 근저당설정년도를 기준으로 합니다.

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근저당권이 있을 경우 최초 근저당 설정일이 최우선변제 기준일이됩니다.

근저당권이 없을 경우 경매 기입 등기일이 기준이 됩니다.

집이 다세대인지 다가구인지에 따라서 소액최우선변제를 따질 일입니다.

다세대이고 근저당권이 없다면 소액최우선변제를 따질 필요가 없습니다.

다가구라면 질문자께서의 질문하신 내용을 따질 필요가 있습니다.

다세대인지, 다가구인지 먼저 확인하시기 바랍니다.

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[기타 지역 기준]

2001.09.15~ 3000만원이하 1200만원까지

2008.08.21~ 4000만원이하 1400만원까지

2010.07.26~ 4000만원이하 1400만원까지

2014.01.01~ 4500만원이하 1500만원까지

2016.03.31~ 5000만원이하 1700만원까지

근저당 설정을 100%가 아닌 130%로 하는 이유?

통상적으로 1금융 120%, 2금융 130%, 사금융 150%로 적용이 됩니다. 밀린 이자와 법적인 비용 기타등등 을 보장 받기 위한 조치입니다.

이자와 만약 돈을 갚지 않고 경매로 처분될시의 대비를 해서 설정한 금액입니다.

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말소된 근저당은 관계없습니다

따라서 지금 살아있는 근저당권중 최선순위 근저당이 최초 근저당설정일이 된다.

배당순서

1>법원경비

2>당해세

3>최우선변제금 ========이떄 남은 금액의 1/2이내입니다

4> 저당권이나 다른설정등기와 임차인들의 전입확정일자로 우선변제권과 비교하여

순서대로 배당을 합니다

따라서 이집에 여러임차인이 거주하고 모두 최우선변제가 해당하면

위의 배당순서에 따라 최우선변제금도 100%장담은 못합니다

이때 배당금의 1/2이내에서 임차인들은 안분(서로 나눠) 배당이 될수도 잇습니다

★선순위임차인이 있고 국가기관이나 지자체 압류 등이 있는 물건은 쳐다보지 않는다.

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융자

감정가의 최대 60%(~70%)까지 가능

보통 30년 35년으로 대출합니다

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1. 무융자건물이라면 전세권 설정에 동의해주실 집주인이 없을 것이며,

    굳이 전세권설정하셔야 할 이유도 없습니다.

 

2. 융자가 있는 건물이고, 여러 세대가 거주하신다면

   매매가 대비 대출금과 세입자 보증금 비중을 파악하시어

   매매가 대비 60% 이내(주택<단독주택, 다가구 포함>)

   매매가 대비 70% 이내(빌라/ 아파트)

   매매가 대비 80% 이내(오피스텔)

   정도선에서 들어가있다면 입주를 고려하시어도 됨니다.

 

3. 굳이 전세권 설정이 필요한 건물은

    전입신고 불가능한 업무용 오피스텔 정도입니다. (전입신고+확정일자 대체용)

   

4.. 여러면에서 봤을때, 전세권설정은 집주인의 동의도 필요하고, 설정비용이나 말소비용도

    세입자 부담이니 낭비적인 요소가 많습니다. 반면 전세권 설정등기를하면 만기후에 보증금 회수

    에 있어서 별도의 소송이 없이 바로 임의경매 개시가 가능하고, 주소지를 이탈하여도 대항력이

    상실되지않으며, 경우에 따라서 집주인의 동의없이 전대차 계약 체결도 가능한 장점도 있습니다.

 

이상관 같은 부분을 고려하셔서 부모님과 협의해보시기 바랍니다.

 

결론만 말씀 드리자면,

전세집은 세간살이에 불과하고, 대출금등 불안요소가 없다면, 전입신고 + 확정일자 날인받고

거주하시어도 권리상 불이익은 전혀 없습니다.

반대로 세입자 입장이 아니라 집주인 입장에서도 한번 생각해 보신다면 내집에 들어오는

세입자가 집주인을 믿지 못하고 본인의 편의위주로만 계약하려고 한다면  계약하고 싶은

마음이 들겠습니까?  본인의 재산이 중요하듯 타인의 권리도 중요한것입니다.

따라서 지금 전세권 설정을 하느냐, 전입신고 + 확정일자를 날인 받느냐 보단 권리부석부터

우선 정확히하신후에 내 전세금이 안전하다 판단된다면,  전입신고 + 확정일자이던

전세권설정 등기이던은 큰 문제가 안되는 것입니다.

사전에 권리분석을 철저히 하시고, 안전한 건물을 고르시어 계약서에 특약을 잘 체결하시면

됨니다.