[부동산] 전세 구할 때 유의사항 (종합)

★ 집 보러 다닐 때

- 주변환경 (버스, 마트, 은행 등), 

- 보일러, 

  급수 및 배수 상태(수도- 화장실 및 싱크대), 

  누수 상황 (창문과 인접한 윗쪽 부분), 

  곰팡이 (장판 들어보는 것도 좋은 방법)

- 관리비 (아파트만 해당이겠지만.. 빌라의 경우 공동으로 내는 것도 있으므로..)

- 하자보수 책임

- 장판, 도배 등

- 채광(남향 or 남동향) 및 통풍

  cf. 채광 상태 확인법 : 

  * 낮에 전세집 구하러 다닌다 - 햇빛 들어오는거 다 보입니다. 

  * 밤에 구하러 다니는 경우 - 주변 건물들 창문을 확인.

    통상적으로 대부분의 창문은 남향을 향해 나 있습니다. 특히 큰창일수록 남향.

    집을 둘러보면서 주변 건물들의  창문을 눈여겨보면 충분히 집의 향을 알수 있다.

  * 더불어서 인접건물 상태를 보십시요

    의외로 많이 놓치는 부분. 남향일지라도 바로 앞에 높은 건물이 가리거나 하면 손해.

    특히 이런 집들의 경우엔 통풍관게가 썩 좋지 않습니다.

  * 지층이나 반지하는 피하세요.

    아무리 빛이 잘 들고 어쩌고 해도..이런 반지하나 지층은 피하길 권한다.

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★ 마음에 드는 집을 정한 경우

- 집주인 상황 : 집주인이 전세도 받고 대출도 받고..이러면 나중에 전세금 제날짜 빼주기 어렵다고 보세요

- 근저당 확인 : 등기부등본 (인터넷 대법원등기소 ) 소유주 이름 확인, 

   * 등기부등본 - 

   ① 첫번째 장 : 주택에 관한 기본 내용 (철골콘크리트구조, 면적 등)

   ② 두번째 장 : [갑구] → 소유권과 관련되어 있다. 압류 or 가압류가 있나 확인한다. (있으면 위험)

        압류 - 국세, 지방세 밀린 경우.

        가압류 - 개인이 설정.

        가처분 - 처분하지 못하게 금함.

   ③ 세번째 장 : [을구] → 근저당설정 부분. 근저당이 있을 경우 채권최고액을 확인한다.

      해당 주택을 담보로 대출을 받았거나 개인 간 채무 관계 시 담보 제공했다면 여기 나온다. 참고로 은행에서 근저당설정은 현재 대출금액의 120%로 설정되어 있다. 

      전세권을 설정하게 되면 을구에 나타난다.

   * 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70 ~ 80%를 넘으면 위험하다.

     그래서 집 값을 중개업자에게 알려달라고 해서 그 집 값의 70% ~ 80%로 낮춰 잡고 등기부 "을"구의 근저당권, 저당권, 전세권 등의 금액이 얼마나 되며 현재 먼저 세들어 사는 세입자들의 전세금이나 보증금을 모두 합해서 뺀 값이 보증금만큼이 남아 있어야 비교적 안전하다.

   * 채권최고액 

     - 아파트일 경우 : 

     ① 실거래가가 1억일 경우 근저당이 없으면 말할 필요도 없고, 만약 있다면 채권최고액이 6천만원(60%) 미만이라면 입주 추천.

     ② 6천만원 이상 8천만원 이하라면 비추.

     ③ 8천만원(80%) 이상이라면 절대 입주 반대...(위험)

   

     - 다가구 주택일 경우 : 

     채권최고액과 입주가구수에 따라 다르다.

     (채권최고액 + 입주가구 보증금 = 건물싯가의 60% 이하 추천)

     예) 건물싯가가 3억원일 경우

          - 채권최고액이 1억원이다. (다가구의 경우 근저당 없는 경우가 별로 없다) 

          - 총세대가 6개인데, 현재 2개가 공실, 4개가 차있을 경우..

          - 보증금이 가구당 약 4천만원이라면,

          - 4천만원 * 4가구 = 1억 6천만원

          - 따라서 채권최고액 (1억) + 보증금 합계 (1억6천) = 2억 6천만원

             이때, 싯가가 3억이므로 2억6천은 싯가의 약 85% 따라서 60%가 훨씬 넘으므로 비추

- 근저당 설정이 과한 경우 (즉, 기존 대출금이 많은 경우)

   : 집주인하고 미리 협상한다. 분명히 전세금 받으면 이걸로 근저당 해지하라고 계약서에  명시한다.

     그리고 기존 근저당설정 해지된 것을 확인하고 곧장 전세금액이 크다면 전세권설정해버리세요.

     그럼 이 집을 담보로 담보대출 받을 수도 없고 세입자가 1순위자가 되므로 혹시라도 담보대출받아도 영향받지 않는다.

- 적어도 집 알아볼 때 미리 확인하고 계약서 쓰기전에 다시 확인 !! 잔금 지급 전, 전입 신고 직전에도 확인 !!

   예전에  일부 비양심적인 집주인의 경우 전세계약서 쓴 그 다음날 잽싸게 가서 은행담보대출 받아서 나중에 분쟁이 일어나는 바람에, 애꿎은 분쟁에 휩쓸려서 은행직원이 애먹었던 적도 있다고 합니다. 

- 혹은 대장을 확인해본다. (상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시 )

   시, 군, 구청(인터넷 전자정부)에서 건축물(관리)대장과 토지대장을 발급 받아 소재지, 지번, 면적, 용도 등을 확인하고 등본이나 계약서의 내용과 같은지 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.

- 임대차 계약서는 보증금을 지켜주는 최후의 보루이므로 신중히 !! 공인중개사를 통하도록 하자 !!

- 부동산 업자들의 말은 반만 믿자.

  이유는 설명하지 않아도 알겠죠? 이사람들은 복비만 받으면 끝납니다. 그 다음은 전혀 상관하지 않습니다.

- 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적으로 명시한다.

   단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많다.

   계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야 하며 

   청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 한다.

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★ 부동산 선택시 주의사항

 

(1) 허가업소인지를 확인하라.

무허가 중개업소이거나 허가증을 대여해 영업을 하는 중개업소는 나중에 사고가 발생하더라도 손해배상을 청구할 수 없다. 

부동산중개업허가를 받은 업소는 사무실 벽에 허가증이 반드시 붙어 있다. 진짜 허가업소인지는 허가증의 허가번호와 대표자 성명만 알면 해당 구청이나 부동산중개협회에 전화해서 금방 확인할 수 있다

* 주의사항 : 허가증이 있더라도 대여한 업소(대표자가 없는 경우)는 피해야함 구분하는 유일한 방법은 허가증에 나와있는 대표자 면담을 신청하는 것임. 차일피일 미루거나 기분나빠한다면 대여업소일 확률이 높으니 피할 것!!

(2) 업무보증서가 있는 업소를 선택해야 한다.

업무보증서가 있는 중개업소는 부동산거래사고 발생 시 손해배상을 받을 수 있다. 현행 중개업법에는 중개업자의 고의·과실로 인해 의뢰인이 피해 를 입을 경우에 대비해 허가업소는 중개업협회 공제조합에 가입하거나 법원공탁 또는 일반 보증 보험회사의보증보험 가입을 의무화하고 있다. 

그러나 보증기간이 지난 업무보증서는 효력이 없으므로 업무보증서의 보증기간을 꼭 확인해야 한다. 

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★  계약서 작성시 유의사항

- 집주인 본인(등기부상 소유주)과 직접 계약서를 작성한다. (신분증을 통해 확인)

  만약 대리인일 경우는 소유주의 인감증명서와 위임장을 직접 확인하라.

  (이때 위임장의 소유주 도장이 인감증명서와 일치하는지 확인하라)

  의심스러운 눈으로 보면 인감증명서 위에다가 임대차계약서 인감도장확인용~~!!! 이렇게 쓰면 됩니다.

- 계약하고자 하는 주소와 정확하게 일치하는지 다시 확인 : 다가구, 다세대 주택은 호수까지 꼭 확인하세요

- 다세대, 다가구 공동주택의 경우 계약서상 동, 호수와 건축물대장(구청발급)상 동,호수가 일치하는지 반드시 확인해야 한다. (건물내 많은 방이 있는 월세의 경우 상이한 경우가 있는데 이때 확정일자를 했더라도 이후 경매조치될때 대항력을 인정받지 못한다.)

- 특약사항 최대한 활용

  : 그냥 간단하게 대충적지 마시고 분쟁의 소지가 있는 내용은 특약사항으로 해서 다 넣으세요. 예를들자면 벽지나 장판, 그리고 주택의 하자보수, 요런거까지 상세하게..

- 계약시 가능하면 다음과 같은 특약사항을 추가하라.

  "잔금지급 전까지 건물 등기부등본상 (가압류, 근저당등의) 변화가 발생하면 본 계약은 임대인의 책임으로 무효화된다.(임대인은 임차인에게 계약금의 2배를 위약금으로 반환한다)"

- 계약금 지급 전 확인목록(집의 하자사항)을 작성해서 꼼꼼히 집을 확인한 후 임대인과 합의를 한 후 계약금 지급과 계약서 작성을 진행해야 한다.

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★ 전세계약 체결시 계약서의 기재사항과 작성 요령

 (1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

  ① 목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

  ② 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법

  ③ 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호(연락처)

  ④ 주택의 명도 시기 및 임대차기간

  ⑤ 해약 조건 등의 특약사항

  ⑥ 계약 연월일 

 (2) 계약서 작성 요령

  ① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아 숫자와 병행해서 표기합니다.

  ② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성합니다.

  ③ "특약"란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시합니다.

  ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 합니다.

 (3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

  ① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정합니다.

  ② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 이름 쓰시고 날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함) 모두 간인을 찍었는지 확인하세요.

  ③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합니다.

- 전세계약서 : ---

- 전세계약서 특이 사항 예시 : ---

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★ 잔금 처리 

- 계약금, 중도금, 잔금은 소유주에게 직접 지불하거나 통장에 입금한다.

  사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많지만 

  잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 

  은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없다.

- 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 하는 것이 좋다.

- 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건내 받는다.

- 이사가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

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★ 계약 완료 후 입주

- 중개대상물 확인설명서, 임대차(전세) 계약서, 공제증서 사본을 받자.

  ①  거래가 끝났을 때에는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 해야 한다.

     그 집의 소재지나 면적, 용도나 벽면이나 도배의 상태나 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것.

     나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아둔다.

  ②  중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아둬야 한다.

      계약 성립에 가장 중요한 서류이며, 나중에 등기나 확정일자도 받아야 하기 때문에 잘 챙겨서 보관해야 한다.

  ③  중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때에는 입증이 되면 보증보험회사나 공제(협회) 또는 공탁(법원)기관에서 손해배상을 받을 수 있다. 잘 안챙겨주는데 달라고 해서 거래가 끝나면 꼭 받아두고 잘 보관해야 한다.

- 전세권 설정 등기 : 집주인의 양해를 얻어서 하면 좋다.금액이 큰 경우엔 받아두시는 편이 낫다. 그리고 나중에 이사가기전에는 전세권해지 해준다.

 

- 확정일자 : 동사무소에 가서 전입신고와 동시에 임대차(전세) 계약서 내밀면 된다. 그럼 계약서 뒷면에 확정일자라고 찍어줌. (법원, 공증인 사무소도 가능)

이 확정일짜 날짜는 매우 중요 !! 이 확정일자로 인해서 임차인의 대항력이 달라지기 때문이다.

동, 호수를 정확히 기재해야 대항력이 인정된다. 건축물 대장에 있는 동, 호수로 전입신고한다.

굳이 전세권설정을 하지 않더라도 확정일자를 받아둠으로써 전세권설정과 동일한 효력을 가지게 된다. 

소액전세금이라면 확정일자만 받아도 충분하다.

임대차보호법에 의해서 수도권은 1600만원, 광역시는 1400, 기타 시군은 1200만원씩 우선 변제를 받게 된다. 

(최우선변제금 - 전입신고만 하면 최소한 가장 먼저 이 금액은 받을 수 있다.)

주택임대차보호법에 의해서 아주 막강하게 보호되는 권리. 

이외에도 알아두셔야할 것이 주택임대차신용보험이라는 보험이 있습니다. 글자그대로 보험이니 설명안합니다.

cf. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점(핵심사항만 언급)

(1) 전세권은 전세부동산을 경매신청할 수 있으나 확정일자 임차인은 경매를 신청할수는 없고 강제로 받으려면 다른 담보권자가 경매를 신청할 때까지 기다리거나 보증금 반환소송을 제기해 판결을 받아 이 판결문으로 경매를 신청할 수 있을 뿐.

(2) 확정일자에 의한 보증금 우선변제권은 입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야하지만 전세권은 그런 요건이 필요없이 단지 등기만 해두면 됩니다.

구분	전세권 등기	입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자
절차	주인 동의, 서류 구비하여 관할 법원에서 설정등기 한다.	세입자 단독으로 동사무소, 등기소,공증인 사무소에서 임대계약서에 날인 받는다.
비용	전세금에 관계없이 600원	등록세 ․ 지방교육세 0.24%, 증지 9천원
요건	점유와 주민등록 신고 불필요	점유와 주민등록 이전 필요
대상	주거용, 상가 기타 건물에 가능	사실상 주거용일 경우만 가능
효력	건물 값에서만 전세금 우선 배당	건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당
승계	제3자에게 승계(전대) 가능	제3자에 승계는 불가능, 이전은 불가능

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★ 계약 연장

  2년 후 계약만기가 되면 원칙은 재계약서를 다시 작성해야 한다.

  통상적으로 계약만료 한달 이전에 특별한 연락이 없이 집주인, 세입자 다 넘어가면 만기연장으로 간주하고 잠재적인 계약연장으로 간주한다. 

- 새로운 계약서 재작성 : 가까운 등기소에 가서 확정일자 받으세요

- 재계약서 작성이 없을 때 확정일자만 받아놓고 전세권설정을 안한 세입자는 주소지 변경을 해서는 안된다.

   그럼 나중에 문제 발생시에 주소지 변경해서 재입주한 날이 기준일이 되므로 법적인 우선순위가 밀린다.

   이 부분 때문에 피해보는 분들 나옵니다. 꼭 주의하시길..(기본상식이죠?)

 

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★ 분쟁 발생시

 

대표적인 경우가 집주인이 전세금을 빼주지 못할 때.

임대차계약이 만료되었는데도 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 미루면 경우에 따라 임차인이 피해를 입을 수 있다. 단순 확정일자만 받은 경우는 주소를 옮기면 대항력이 사라지고 경매 신청 권한이 없다.

이 경우는 예외적으로 소유자의 동의 없이 전세권 설정을 할 수 있다. 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주 사실확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 된다. 이렇게 해 놓고 우선 거주지를 옮긴다거나 상황이 여의치 않은 경우 경매를 신청할 수 있다.

이보다 더 사정이 안좋을 때는 우체국에서 내용증명을 이용하도록 하자.

되도록이면 전세금때문에 집주인과 법적 절차까지 가는 것은 세입자에게 불리하다.

(이 내용은 제가 금융분쟁, 상식 자료게시판에 올려놓은 최광석변호사님이 알면 힘이되는법이라는 연재시리즈 자료 보세요.)

내용증명은 일종의 증거확보하는 수단이며 그냥 집주인에게 적당한 경고음 주는 효과.