★★★ 전세/월세 계약 주의사항!

전세/월세 계약방법 및 주의할사항

 

0. 부동산 중개소 찾기

한국공인중개사협회 : http://www.kar.or.kr/pinfo/brokersearch.asp

[메뉴] > 정보마당 > 개업공인중개사 검색

공제가입여부 확인

 

 

1. 부동산 중개소로 가서 

- 집을 3개정도 본다.

- 경험상 첫번째는 관리가 안된(?) 구축을 보여주고, 다음에 신축을 보여준다. 어딜가나 대체로 이런식임

- 마음에 드는 집이 없고, 계약기간이 많이 남아있다면 명함을 받고 좋은 집 생길때 연락을 달라고 한다.

 

 

2. 마음에 드시면 꼼곰히 살펴보세요. 

-주로 생활하는 시간대에 방문해서 채광, 소음 여부를 파악하는 게 좋다.

-수돗물 잘나오는지

-파손된 부분없는지(수선비에따른 분쟁소지 미연에방지)

-방음 단열을 잘되어있는지

-일반관리비는 얼마인지 또 무엇이 포함되는지 (수도, 인터넷 포함?)

-월세가 선불인지 후불인지

-전입신고 가능한지

ㄴ전입신고 가능 : 전입신고+확정일자를 받음

ㄴ전입신고 불가능 : 보증금이 클 경우 전세권설정등기

 

 

3. 집을 결정후 확인

-등기부등본 열람 해 안전한지 여부를 확인함

등기부등본상의 주소와 실제 이사할 곳의 주소가 동일한지 확인

가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

융자금+선순위 임차보증금+내 보증금 합이 시세가액에 60%이내이어야 안전함 

ㄴ일반적으로 경매 낙찰가격은 아파트가 시세의 70%, 아파트 외의 주택은 60%로 계산합니다.

ㄴ선순위채권(근저당권+선순위 임차보증금+최우선변제금액)이경매 낙찰가의 50% 이하여야 안전하다고 말합니다.

ㄴ건물의 매매가는 등기부열람시 매매목록추가 하시는부분을 체크하시면 매매가격이 나옵니다.

ㄴ[2006년]6월 1일부터 집을 사고 판 실거래 가격이 부동산 등기부에 기재된다.

ㄴ밸류맵 : https://www.valueupmap.com/

 

저당권, 채권최고액

저당권은 집주인이 빌린 돈을 갚지 못할 경우를 대비해서 담보를 설정하는 것입니다.

근저당권은 채권최고액 범위 안에서 금액이 변동하는 불특정한 채권입니다. (10~30% 높게 채권최고액을 설정)

 

근저당권은 등기부에 기록된 채권최고액을 기준으로 확인해야 합니다.

집주인이 대출금을 어느 정도 갚았다면 계약 전에 감액등기를 요구하세요

전액 대출 상환을 했다면 근저당권 말소등기를 잔금 전에 해줄 것을 요구해야 불이익을 당하지 않습니다.

일부를 갚았다고 해서 감액등기를 하지 않거나 말소등기를 하지 않으면 집주인은 채권최고액 범위 안에서 언제든지 대출을 할 수 있습니다.

 

● 선순위임차보증금 :: https://blog.naver.com/i_hyyy/221564797687

* 계약전에 확인 방법 (임대의 동의가 필요)

1) 임대인에게 각 호실별 금액을 직접 확인 (임대차계약서 사본을 받아서 확인)

2) 주민센터에서 '임대차 정보제공 요청서'를 제출하여 '확정일자 부여현황'을 발급 받아서 확인 (2014년1월 이후 확정일자 신고부터 열람 가능)

ㄴ요청기간에 2014.1.1일 이후부터 현재날짜까지 기간을 정해야 한다. 그래야 기록을 전부 확인해 볼수가 있다.

ㄴ임대인 동의서와 신분증 사본, 인감증명서가 있어야 한다.

3) 임대인이 인터넷등기소->확정일자->열람하기에서 인터넷으로 '확정일자 부여현황'을 발급받을 수 있다.

 

* 계약후 확인 방법

1) 임차인이 임대차 계약서+신분증을 가지고 주민센터로 방문하여 '임대차 정보제공 요청서'로 확정일자 부여현황을 발급받을 수 있다.

ㄴ요청기간에 2014.1.1일 이후부터 현재날짜까지 기간을 정해야 한다. 그래야 기록을 전부 확인해 볼수가 있다.

2) 인터넷등기소->확정일자->열람하기에서 인터넷으로 '확정일자 부여현황'을 발급받을 수 있다.

'확정일자 부여현황'이란 임대차목적물, 임대인 * 임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 차임*보증금, 임대차기간을 말한다.

 

임대차 정보제공 요청서 ::

주민센터 작성양식 https://m.blog.naver.com/3102aaa/220954142163

인터넷 열람 방법 https://blog.naver.com/ejuxnlccom/221541762648

 

-최우선변제금 기준시점, 임차인 보증금 범위, 보증금 중 일정액의 범위 확인

ㄴ최우선변제 기준시점은 담보물건 설정일자 기준입니다.

 

(이미지 출처 : https://blog.naver.com/daly21/222408416481)

 

 

 ​위 소액 임차인 보증금 기준표를 참고하면 소액 임차인이 배당받는 최우선 변제금을 알 수있다.

하지만 한가지 알아야 할 사실은 소액 보증금의 기준이 되는 기간은 임차인의 전입 시기가 이니고 최초 설정된 근저당 설정 시기를 기준으로 한다.

또한 최우선 변제금의 보장한도는 낙찰 금액의 1/2범위 내에 한하므로 주택임대차보호법에서 규정한 금액 보다 적은 금액을 배당받을 수도 있다.

무허가나 미등기건물이라도 주거용으로 인정될 만한 충분한 요건만 갖추고 있으면 이 법의 적용 대상

 

 

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-건축물대장 확인 - '위반건축물'표시가 되어 있다면 보증보험 가입이 되지 않기 때문에 피해야 합니다.

 

4. 계약서 작성

-꼭!!등기부등본 갑구에 나와있는 소유자(집주인)와 계약하세요.

ㄴ등기부등본의 성명, 주민번호와 신분증이나 인감증명서의 성명, 주민번호가 일치하는지 확인.

ㄴ대리인이라고 다른 사람이 나오면 위임장, 인감증명서 있는지 확인하고 집주인과 통화 후 계약을 해야함

ㄴ대리인과 계약할 때는 임대인이 작성한 위임장에 임대인의 인감도장이 날인되어 있어야 하고, 임대인 본인이 발급한 인감증명서이어야 합니다.

-특약사항란은 구체적으로 기입

-계약금은 통상 보증금의 10%입니다. 잔금(나머지 돈)은 입주하는날(이삿날) 지불하면 됩니다.

-(영수증 꼭~ 챙기시구요), 게좌이체시에는 영수증 안받아도됨

-계약기간은 보통 월세는 1년, 전세는 2년 입니다.

 

 

5. 잔금일

- 등기부 등본 열람(권리변동있는지 한번 더 확인)

- 잔금 시간보다 조금 일찍가서 마지막으로 한번 더 방을 보세요

- 잔금은 임대인에게 직접주고 영수증을 받거나 임대인 계좌로만 입금 (소유자 동의 없이는 다른사람 지불 절대금지)

- 서류 : (계약금 영수증), 전세계약서, 중개대상물 확인 설명서, 공제증서, 등기부등본

 

6.입주후

전입신고+확정일자 받을 것  (신분증+계약서+약간의 수수료)

입주후 벽지손상, 내부시설흡집, 변기, 상하수도막힘, 결로현상등 내부시설에 문제는 수선요청 사진을 촬영하여 집주인에게 보내주세요.

그래야만 나올 때 변상요구를 당하지 않습니다.

 

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<권리관계 확인>

  

임대차계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적입니다.

등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

 

만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 보증금보다 많다면 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없습니다.

 

또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없습니다.

 

소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없습니다.

 

가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말합니다.

 

이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론 보증금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요해야합니다.

 

 

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소액임차인이지만 최우선변제를 못 받는 경우 메모

1) 채무초과
주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 훨씬 큰 `채무초과` 상태인 경우는 최우선변제권 적용이 안된다.
임대인은 채무초과가 충분히 의심되는 상황에서 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 것은 비정상적인 거래로 판단한다.
그래서 등기부등본의 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 봐야한다.

2) 경매 예정 + 싼 보증금
경매가 진행될 걸 알면서도 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우는 소액임차인 제도를 악용하여 부당한 이익을 취하고자 하는 사해행위로 본다.
`급전세나`나 `급매물`로 시세보다 저렴하게 나온 경우는 매우 주의해야 한다.

3) 배당이의 소송
집을 담보로 대출해 준 은행이 집주인에게 대출을 해 준 금액 전액을 회수하지 못할 때 선순위인 소액임차인에 대하여 배당이의 소송을 낸다.
배당이의가 들어 온 경우 집행법원은 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보한다.

4) 보증금 증액한 갱신 계약
처음 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

5) 주택가액의 1/2 금액만 우선변제
최우선변제금은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 해 준다.
전체 세입자들의 최우선 변제금의 합계가 경매낙찰금의 1/2을 초과하지 않아야 한다.
초과 시 세입자들은 각각 소액보증금의 비율로 분할변제를 받기 때문에 최우선 변제금을 모두 받지 못할 수도 있다.

5-1)
*전세보증금이 2,500만원이고 경매부동산이 4,000만원에 낙찰된다면,
4,000만원의 1/2의 금액인 2,000만원만 받을 수 있다. 
500만원은 못 받게 된다.

5-2)
*서울에 있는 10개의 원룸으로 구성된 보증금 5,000만원의 다가구주택이 경매로 넘어갔다고 가정해 보자
서울시는 1억1천만원 이하인 보증금일 때 3,700만원까지 최우선으로 변제를 해준다.
소액임차인 최우선 변제금의 합은 3,700만원 x 10개 = 3억7천만원이 된다.
만약 이 집이 4억원에 낙찰되었다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억으로 원룸 10개의 세입자에게 분배되는 것이다. 따라서 보증권 5,000만원 중에서 3,700만원이 아닌 2,000만원만 돌려 받을 수 있게 된다.

https://hongya83.tistory.com/414

 

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2022.05.06

네이버 부동산 : https://auction1.land.naver.com/auction/ca_list.php?flag=1&b_count1=&b_count2=&si=47&gu=190&dong=123&class1=32&state=91

낙찰사례를 보니 감정가 대비 낙찰율이 45% 정도임.