반전세/전세 계약을 하실때 도움이 되는 정보

① 꼭 배당절차대로 설명할 줄 아는 중개인을 만나세요~좋은 중개인분들도 많지만 경매를 직접 실행해보지 못하시면 대부분 개략검토를 하시는데, 개략검토가지고는 안되세요. 계약전 주인분과 임차정보를 정확히 확인하고 등기부등본을 검토하여 배당절차에 의해서 정확히 설명을 해주는지 확인하세요.

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② 경매 배당방식으로 검토를 해주더라도 낙찰률을 85%이상 가정하는 등 금액을 긍정적으로 검토하면 안됩니다. 특히나 사람은 모르는일...항상 최악의 시나리오를 고려하여 비용을 검토하고 안정성이 나오도록 해야합니다. 이부분은 전문지식이 없어도 설명 듣는도중 체감하실 수 있는 부분이겠네요.

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③ 신축이라 할지라도 모두가 안전한건 아니십니다. 신축도 융자를 항상 최대치로 받기 때문에 내가 입주한 시점에 선순위 보증금의 합계가 경매배당검토에서 안정권을 넘어가시면 안됩니다. 건물마다 다르지만, 통상 안전권금액이 크지않기 때문에 상당한 주의가 필요합니다.

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​④ (대항력=돈을 받을수 있는 권리, 전세권 or 확정일자+전입) 권리가 생기는 시점은 계약일이 아니라 입주시점이신데, 중개인조차 헷갈려 하시는걸 보고 많이 놀랐던 경험이 있네요.

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⑤ 전세의 경우 당일입주는 거의 안하시죠? 계약서에 입주시점 기준 권리변동 제약사항을 꼼꼼히 기재해 주는지 확인해야 합니다. (조항은 주인분들이 매우 꺼려하시기 때문에 어렵지만, 정말 안전한 계약을 하기위해 중개인이 진심으로 노력해주는가를 가늠할 수 있는 척도가 될 수도 있겠네요)

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⑥ 난 전세자금 대출을 진행하였고 은행에서 OK했기 때문에 안전하다? 전세자금 대출은 담보대출이 아닌 개인신용에 의한 대출이고, 전세자금 대출이 크게 3가지 종류가 되기 때문에 방식마다 다르긴 하나 대출이 나왔다 하여 100% 안전한건 절대 아닙니다. 전세자금의 경우 최우선변제금액(방빼기)를 소극적으로 보고 실행해주는 은행도 상당수 있으니, 문제가 생기면 급여에 차압이 들어오는 수도 있습니다. (대출 실행 받으실때 재직증명서와 원천징수영수증 첨부하라 하지요?) 이것도 마찬가지 중개인들중 담보대출이라 말씀하시는 분은 왜일가요?

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⑦ 당연한 이야기지만, 융자규모를 꼭 재확인하시고, 계약 직전 실시간으로 법원등기소에서 출력한 자료인지 그 날짜도 확인하세요. (서울에서 수년전에 있었던 희대의 부동산 사기사건이 생각나네요^^)

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⑧ 등기부등본에 소유자명, 채무자명, 계약서의 임대인명, 주민번호, 계좌정보 모두 일치하는지 꼭 확인하세요. 수도권의 경우 부동산 사고가 많았고, 구미지역이라 해서 예외는 아닙니다.

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⑨ 특히 신축 전세계약 하실때 터무니 없는 많은 금액조정이라든지 이사비 지원을 이야기 하시면 한번쯤 돌아보세요. 정상적인 물건이고 안전성이 충분한 물건이면, 여력이 없어요!!! (그런 매물은 다~이유가 있으십니다.) 

 

더 말씀드리고 싶은 내용은 많지만 너무 디테일한 내용은 다음에 말씀드리는걸로 하고 줄이겠습니다.

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아는 중개인도 중요하시지만, 중개인은 부동산에 관련된 충분한 지식과 친절한 설명이 모두 있어야 합니다. ​