(단순) 공시지가로 매매가 계산하기

1.토지: 개별공시지가 277,000 X 383= 106,091,000 원

2.건물: 연면적 655.43 평방미터(198.26 평) X 평당건축비 3,000,000원 = 594,780,000원

3.합계: 700,871,000원으로 단순 계산

위의 계산은 정확한 것이 아닌 개괄적으로 계산한 것이며,

여기서 감안할 점은 공시지가는 현 실제시가 보다 대략 70~80%으로 책정되는 것이 일반적이고,

건물은 내용년수에 따라 가치가 떨어지니 감가상각을 하여야 합니다.

1. 건축비

원룸 20 -30개를 계획하시더라도 전체 건축 면적은 200평이하로 하셔야 건축비

부담을 줄일수 있습니다. 200평이상이 되면 종합건설 면허가 필요해집니다.

전체 건축면적을 199평으로 제한하시되 가구수는 19가구까지 입니다.

건축비는 평당 280 - 300만정도입니다.

2. 옵션설치비

전자제품: 에어콘,냉장고,드럼세탁기, 벽걸이 tv,전기쿡답등 5종을 기본으로 설치하며,

세대당 180 - 200만원정도 소요됩니다.

가 구 : 붙박이장및 책상은 건축주분이 필요시 설치합니다

세대당 50만원정도 소요됩니다.

3. 전기,수도,가스인입료

전기인입 : 세대당 25만(공사비포함)

수도인입 : 약 300만 (지역마다차이가 있습니다.)

가스인입 : 세대당 약10만 (지역마다차이가 있습니다.)

4. 취등록비용은 건축비의 약 3%정도입니다.

5. 자기자본비울 : 대지비 제외 건축비의 50%이상 준비하시는 것이 좋습니다.

물론 경우에 따라 그이하로 건축을 하는 경우도 있습니다.

6. 원룸을 소유하고 있다고 별도의 임대사업자를 꼭 내야하는것은 아닙니다.

모든 임대소득을 성실히 신고하는 건축주는 없겠죠.

적적한 임대신고를 하시면 그렇게 큰 세금은 없습니다.

신불자 보증금만 내고 들어오셔서

월세 않내고 보증금 다 까먹고,

전기, 수도, 가스비 체납하고

제발 이사비용 줄테니 나가라고 해도

돈이 없서서 못나가는 그런분 한분씩만

걸리면....

건물 명도 소송 6개월~

세금, 유지수선비, 감가상각, 공실률 + 원룸같은 경우 진상임차인을 만난 확률 업

수익률 꽝인데요

특히 공급포화상태고 오피스텔, 기숙사신축등 경쟁상대가 많아 원룸같은 경우는 위험요소가 크죠

그렇게 좋은 투자대상이면 왜 매물로 나왔는지 주변 시장여건등을 먼저 조사해봐야 합니다

임대업은 초고비용을 투자해서 장시간에 걸쳐 은행이자보다 약간 높은 이자 따먹기예요.

임대업이라는걸 하면 죽을때까지 화수분처럼 돈이 무한하게 나오는 그런게 아닙니다.

주변에 원룸장사하는사람 몇명있는데 계속 가지고 있는게 아니고 어느정도 오르면 팔아버립니다..이자는 월세로 냅니다..지금까지 잘되었는데 요즘 원룸이 너무 많이 생겨서 리스크가 클수도 있습니다..

세금,유지수선비,감가상각,공실률,진상임차인,신축경쟁원룸,ㄷㄷ

끄적끄적