다가구주택 경매에 대한 글 모음

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Q. 

경매 넘어갈시 채권최고액이요

지금 전세사는 집이 경매로ㅠ넘어가는데...

새마을금고에서 채권최고액 9억이라네요...

그거 말고도 다른 근저당권 잡은 사람이 경매신청을 해서 경매진행이 된다하는데

이 사람은 저희 전입신고 이후에 근저당을 잡았더라구요

1.그럼 저희는 전세금을 이 사람보다 우선으로 받을 수 있는거죠??

2. 경매후 집주인은 은행에 채권최고액 9억을 다 갚아야 하나요??? 아님 실제 빌린 돈 7억이랑 그 동안의 이자만 갚으면 되나요??

(2014.4월에 빌렸어요)

A.

근저당설정시 채권최고액은~

새마을금고같은 2순위금융권에서는 대출액의 130%를 설정합니다

그러니까 실제 대출액은 6억 9000정도 대출을 받았다는 말이네요

대출금액과 달리 채권최고액을 높이 설정하는 이유는 이자가 연체시 연체이자와 대출금원금 등등에 대한 보존차원에서 그리합니다 

(1금융권은 120%)

경매진행시 전세금이 얼마인지는 모르지만 낙찰가격에 따라 전세금의 회수여부가 달라집니다

먼저 전세를 들어올때, 최소한 전입신고와 확정일자만이라도 (전세권설정을 하지않아도,,) 받아놓으셨다면 

낙찰가에 대한 배당금액은 순서가 다음과 같습니다 

1. 경매진행비용...당해세

2. 새마을금고

3. 전세금액

4. 경매신청권자

위의 예는 가장 일반적인 경우이고~

만약 전세금액이 , 임대차보호법에  해당되는 금액이라면 배당금액이 달라지며~

낙찰가격이 ~

위의 순서대로 배당을 하려고 보니까~

경매신청권자에게 돌아갈 금액이 없다면 잉여가치가 없는 경매로 경매진행자체를 할수없습니다

또한 경매후 집주인이 새마을금고에 채권최고액을 갚는게 아니라

경매 낙찰가격에서 새마을금고에서 청구한  대출금액 + 이자를 지급하고 그 나머지를 진행하기 때문에 대출금은 상환하는 것이 되는겁니다

위에서 말했듯이  채권최고액은 전체빌린금액이 아니라 빌린금액의 130% 를 설정해놓은 겁니다

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대항력이 있으면 주임법에 따라 받지 못한 보증금은 낙찰자에게 인수된다.

대항력만 있는 경우에는 우선변제권이 없는 일반 채권이므로 배당 참여해도 후순위로 밀립니다. 하지만 낙찰자 입장에서는 대항력 때문에 인수해야 하므로 이 경우에는 배당신청 대신에 그냥 기간을 채워서 사는 걸 택하면 되는 것입니다. 주임법 자체가 서민의 거주 안정화를 목표로 하는 것이라 가능한 것입니다.

다음으로 최우선 변제권 역시 낙찰가액의 50%를 초과할 수 없게 만들어서 채권자의 권리도 보호 하려고 하고 있습니다. 다만 주임법 자체가 서민의 주거 안정화를 목적으로 만들어진 편면적 강행규정으로 이루어진 내용이 대부분이라서 채권자가 약간은 손해보는 상황은 생길 수 있습니다. 그러나 현실적으로는 근저당이 있는 집이면 과도하게 보증금을 내고 들어갈 임차인이 없고, 근저당권자 역시 임차인이 많은 집은 보증금을 감안하여 대출을 하기 때문에 큰 문제가 생기지는 않습니다. 

물권은 항상 채권보다 우선

확정일자를 갖추지 못한 경우에는 우선변제권이 없는 일반채권자로서 배당요구를 할 수 있습니다. 또한 기존 임대인에게 보증금채권이 있으므로 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 

경매에 넘어갔다고 해서 임대인과 임차인의 계약이 무효가 되는 것은 아니므로 계약 종료 후 보증금 반환 채권이 남아 있기 때문에 임대인에게 받아내야 합니다.

대항력을 갖춘 임차인은 경매시 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

등기부 상에 전세권을 설정했다면, 그것 만으로도 대항력도 있고 우선변제권도 있습니다.

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등기부상 선순위 권리사항이 없다면, 임대차계약을 체결하고, 전입신고(주민등록)과 주택의 인도(점유)를 한다면, 대항력이 발생하는 것입니다. 대항력은 위에서 처럼 후순위 담보물권자나 채권자들에게 대항을 할 수 있다는 것이며, 쉬운 예로, 대항력 있는 임차인은 후순위 담보물권자나 채권자들보다 우선하여 전세금을 배당 받을 수 있고, 배당요구신청을 하지 않아도, 낙찰자가 질문자님의 전세금을 인수하게 되어 낙찰자로부터 계약기간 만료시에 전세금을 받아 이사를 갈 수 있게 되는 것입니다.

우선변제권이라함은, 위와 같이 대항력(주민등록과 주택의 인도) 및 확정일자를 받았을 때에 확정일자보다 늦은 담보물권자나 채권자보다 우선하여 경매 배상시에 배당을 받을 수 있는 권리이며, 확정일자보다 앞선 선순위 근저당, 질문자님 확정일자, 후순위 근저당이 있다면, 선순위 배당 후 질문자님 전세금, 그다음 후순위 근저당 배당의 순으로 우선배당을 받게 되는 것이나 이때에 선순위 근저당으로 인하여 전세금 전액을 받지 못하는 경우가 될 수 있습니다.

최우선 변제금은 주택임대차보호법 시행령에서 각 지역에 따른 소액임차인의 범위를 정하고, 그 소액임차금액 이하의 임차인은 경매배당시 시행령에서 정한 최우선 변제금을 최우선으로 배당하여 주는 권리입니다. 다만 소액임차인이 될 수 있는 기준은 선순위 근저당이 있을 경우 근저당이 설정된 시점의 주택임대차보호법시행력에서 정한 소액보증금액 이하의 임차인이어야 합니다.

예를들어 서울지역 임차주택에 2010. 7. 30.근저당이 설정되어진 임차주택에 2016. 7. 30.  전세금 8천만원에 임차를 하였다면, 당시 시행력상 서울지역의 소액임차인은 전세금 7500만원 이하의 임차인이어야 하므로, 소액임차인이 될 수 없어 경매배당시 최우선 변제금으로 배당받을 수없고, 전세금이 7500만원 이하의 전세금이라면 소액 임차인으로 2500만원을 최우선으로 배당을 받을 수 있게 됩니다.

다만 최우선변제금- 확정일자보다 빠른 선순위 근저당 - 확정일자 임차인의 순서의 배당으로 전세금 전액을 배당 받지 못하는 경우도 있습니다.

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최우선 변제를 받기 위한 기본조건은

1) 보증금액이 일정 금액 이하일 것

2) 경매개시 결정기입등기 전에 점유(실제 거주)와 전입신고에 따른 대항력을 갖출 것

3) 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

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우선변제권과 최우선변제권의 차이는 뭔가요?

최우선변제권은 경매시, 선순위 채권보다 먼저 변제를 받는 것을 말하며,

우선변재권이란 후순위 채권 보다 우선하여 변제 받는 것을 말합니다.

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1.우선변제권

-.전입신고 확정일자 받았다면 후순위채권자보다 먼저 변제받을수있는권리(순서되로 받을권리)

-.순위가 빠르면 전액변제받지만 순위가 늦으면 전액변제 못받을수도 있습니다.

2.최우선변제권(소액보증금중일정액)

-.전입신고만 하면 순위와무관하게 최우선적으로 변제받을수있는권리

-.순위가 늦던 빠르던 제일먼저 변제받을수있는권리

  경매시 낙찰가의 1/2범위내에서 동일하게 변제해주고 나머지는우선변제권으로 변제받을수 있슴

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점유 + 주민등록 = 대항력

이부분은 주택임대차보호법 제3조(대항력등)의 1항

임대차는 그 등기가 없는  경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

에서 나온 것으로, 보증금과 상관없이 그냥 홍길동이라는 사람이 여기에 살고있는 것이 집주인과 홍길동간의 사문서로만 존재하는 것이 아니라, 공적으로 제3자에게도 산다는 것이 증명이 된다.' 라는 것에 그칩니다.

점유 + 주민등록 + 확정일자

이부분은 제3조의2(보증금의 회수)의 2항

제3조제1항,제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 및 공매를 할때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.'에서 나온 것으로.

위의 대항력과는 별개로, 경매에서도 대항력이 있다. 라는 뜻인데. 경매에서의 대항력이 무슨뜻이냐하면....

부동산에 속한 권리는 크게 물권과 채권으로 나누는데, 물권은 부동산에 얽혀있는 권리이고 채권은 일반 권리로 나누어집니다.

물권은 강한권리고 부동산에 매여서(저당권 등)

부동산이 경매에 넘어가면 물권의 순서에 따라 환가대금에서 자기몫을 가져가는데, 채권은 약한권리라 부동산에 매여있지 않아 (친구에게 빌려준 돈 등) 부동산이 경매에 넘어가면 물권들이 가져가고 나서 마지막에 가져갑니다. (근저당 보다 친구에게 빌려준 돈이 날짜상 먼저라고 하더라도.)

임대차에 의한 임대차계약은 물권이 아니라 채권으로 분류됩니다. 내가 먼저 들어와서 전입신고 했는데, 뒤에 들어온 은행 근저당보다 늦어서...

경매에 넘어가고...하나도 못받아 가면 엄청 억울하겠죠? 임대차 계약의 채권을 물권화 시켜주는 것이 <전입 + 확정 + 점유> 입니다.

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