방구할 때 주의 사항

방구할 때 주의 사항

1. 온라인으로 일단 보기 (직/다방앱보다는 블로그 추천 - 블로그는 허위매물이 0%에 가까움)

직방/다방등의 스마트폰 앱은 직거래가 없다고 보시면 되고,

많은 매물이 허위매물일 경우가 많습니다.

부동산한 곳에서 1개의 매물만 올리는 것이 아니라,

수십 수백개를 올리기 때문에 이미 나가고 없거나,

애초부터 전화를 받기위해서 허위사진, 허위가격을 사용하는 경우 입니다.

또한 전화번호에 "중개보조원"이라고 나와있는 사람은

단순 현장안내 및 사무보조만 가능한 사람으로써,

안내이외에 계약의 진행이나 설명을 하면 안되는 사람이니(책임없는 사람)

"대표공인중개사" 또는 "소속공인중개사"라고 나와있는 분께 전화하는 것이 유리합니다.

앱은 노력없이 돈으로 경쟁하시는 곳이기 때문에 허위매물 투성이 입니다.

그런 면에서 직접 사진찍고 올리는 블로그는 허위매물이 0%에 수렴하므로,

허위매물 때문에 헛수고 할 걱정을 더는데 도움이 될 겁니다.

블로그는 일기형식으로 작성이 되므로, 날짜가 오래된 것은 매물이 없는 확률이 높지만,

분명 실제하는 방이라는 것, 실사진 실가격일 확률이 아주 높다는 것이 이점입니다.

(시세파악에 용이)

블로그도 마찬가지로 대표/소속공인중개사와 중개보조원을 구별하세요~

2. 방을 보고 결정하기

방을 볼 때는 왠만하면, 세입자가 없는 방을 고르시기 바랍니다.

왜냐하면, 세입자가 있는 방은 그자체로 지저분하고 복잡해서 방의 크기가

작아보인다는 것도 있지만,

가구에 가려진 벽의 균열, 곰팡이, 장판 찢김등을 알수 없고,

세입자가 있으므로, 심리적 미안함에 의해서 보일러, 수도, 전기등을

꼼꼼히 확인하지 못하고 오는 경우가 많기 때문입니다.

개인의 취향에 따라 다르긴 하지만,

개별도시가스난방, 개별수도, 개별전기를 추천합니다.

기름/LPG등은 난방비용이 비싸며, 통합수도,통합전기는

내가쓰지 않는 전기까지 내가 부담하는... 공산당같은 시스템이니까요.^^

간혹 못된 중개인들이, 주택용도가 아닌,

근린생활시설, 상가, 고시원, 창고, 경비실, 계단실, 옥탑 등을 원룸이라고 소개해주고,

수수료는 두배 이상 받아가는 경우가 있습니다.

이런 곳에 들어갈 경우 보증금을 제대로 보호할 수 없음은 물론이거니와, 불법건축물에 따른 불편등이 있으니 꼭 확인하세요.

3. 보증금 안전성 확인하기. (보증금 200이니 확인하지 않으셔도 무방합니다.)

마음에 드는 방을 찾았다면,

내보증금이 안전할 지 안할 지 확인하셔야 합니다.

아파트나 오피스텔(호실마다 주인이 다른)이라면,

(매매시세 X 70%) > {은행융자금(등기부 채권최고액) + 내보증금} 공식안에

들어오면 안전하다고 판단합니다.

원룸/투룸/오피스텔(건물전체의 주인이 같은), 다가구주택이라면 좀더 복잡합니다.

(건물전체 매매시세 X 70%) > {은행융자금 + 선순위보증금 + 내보증금 + (공실 X 최우선변재금)}

공식안에 들어와야 됩니다. (이건 조금 어렵죠)

선순위 보증금이란 "나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계"

최우선변제금이란 "해당지역마다 다른 다른 채권자보다 가장 먼저받아갈 수 있는 돈" 입니다.

내 보증금이 최우선변제금 이내라면, 계산없이 90%는 안심하고 들어가시면 됩니다.

다가구와 비슷한 다세대도 있습니다.

다세대는 원룸/투룸/오피스텔로 건물전체의 주인은 같지만,

등기부가 개별로 존재하는 건물입니다.

이런 다세대건물의 분석은 위의 아파트 분석법과 같지만,

은행융자금(등기부 채권최고액)이 건물전체에 걸쳐 공동저당으로 되어있기 때문에,

실제 내가 살 호실에 얼마의 근저당이 있는지 정확히 파악하기는 어렵습니다.

대략 호실수로 나누면 됩니다. 근저당이 5억인데 20세대라면 2500씩 잡혀있다고

보는 것이죠 (각 호실들의 크기와 조건의 같다고 가정)

이부분들은 중개사들이 확인을 해주어야 합니다.

4. 계약하기

중개사를 통하면 쉽지만, 그래도 확인을 합시다~

서류는

a. 계약서

b. 확인설명서

c. 건축물대장

d. 등기부등본

e. 부동산사무소 공제증서

입니다.

a .계약서에 불리한 특약이 없는지 확인하시구요~

b. 확인설명서에 방향이나 시설물 상태를 체크하십시오~

c. 건축물대장상 불법건축물은 아닌지 확인하시고~(불법건축물은 전세자금대출등X)

(대출안된다는 것 이외에 불법건축물이라도 세입자와는 관계없음)

c. 건축물대장상 용도를 확인하세요.

(근린상가, 사무실, 점포, 창고로 나와있을 수 있음. 전입신고거부할 수도 있음.)

(주택이나 오피스텔이 아니라는 이유로 중개비를 많이 받으려는 분들이 가끔 있음.)

d. 등기부등본상 주인과 실제주인이 맞는 지 확인

e. 중개사고 발생시 책임진다는 부동산의 보험증서(100%책임 안질수도 있음)

중개수수료는

{보증금 + (월세 X 100)} < 5000만원 이라면

{보증금 + (월세 X 70)} X 0.5%

{보증금 + (월세 X 100)} > = 5000만원 이라면

{보증금 + (월세 X 100)} X 0.4 % 입니다.

보증금 200에 월세 35만원 정도면

132500원 입니다.

5. 이사 전후 전입신고 + 확정일자 하기

계약서들고 동사무소 가셔서, 전입신고하러 왔다고 하면 안내해주실 겁니다.

확정일자도 같이 받아달라고 하세요~

<전입신고 + 확정일자 + 점유> 이 세가지가 되어야! 보증금보호가 가능합니다.